Vroegsignalering:
wettelijke plicht, uw bescherming.
Sinds 2021 bent u als verhuurder verplicht huurachterstanden te melden bij de gemeente. Doet u dat niet, dan kan de rechter uw ontbindingsverzoek afwijzen. Wij regelen de vroegsignalering voor u.
Wat is vroegsignalering bij huurachterstand?
Op 1 januari 2021 is de gewijzigde Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) in werking getreden. Deze wetswijziging heeft van verhuurders een zogeheten signaalpartner gemaakt. Dat betekent dat u als verhuurder verplicht bent om betalingsachterstanden van huurders in een vroeg stadium te melden bij de gemeente. De gemeente kan de huurder vervolgens schuldhulpverlening aanbieden, met als doel om de situatie te stabiliseren voordat de achterstand onbeheersbaar wordt.
Naast verhuurders zijn ook zorgverzekeraars, energieleveranciers en drinkwaterbedrijven aangewezen als signaalpartner. De gedachte achter de wet is helder: schuldenproblematiek vroegtijdig aanpakken voorkomt huisuitzettingen, langdurige juridische procedures en maatschappelijke kosten.
Voor u als verhuurder betekent dit concreet dat u niet zomaar naar de rechter kunt stappen bij een huurachterstand. U moet eerst de huurder informeren over het voornemen tot melding, wijzen op schuldhulpverlening en de mogelijkheid tot bezwaar bieden. Doet u geen vroegsignalering, dan loopt u het risico dat de kantonrechter de ontruiming en ontbinding van de huurovereenkomst afwijst.
Rechters toetsen op vroegsignalering
De meeste kantonrechters hebben uitgesproken dat zij bij een ontbindingsverzoek toetsen of de verhuurder aan de vroegsignaleringsverplichting heeft voldaan. Is dat niet het geval, dan wordt de ontbinding en ontruiming afgewezen, zelfs bij een forse huurachterstand. Het niet naleven van de vroegsignalering is geen directe sanctie in de wet, maar de gevolgen in de rechtszaal zijn reëel.
Hoe werkt het traject?
Van huurachterstand tot oplossing
WIK-herinnering + vroegsignalering
Wij sturen een betalingsherinnering die voldoet aan de WIK-vereisten. In dezelfde brief informeren wij de huurder over het voornemen om de achterstand bij de gemeente te melden, wijzen wij op schuldhulpverlening en bieden wij de huurder de mogelijkheid tot bezwaar tegen de melding.
Geen bezwaar? Vroegsignalering
Reageert de huurder niet of maakt deze geen bezwaar? Dan melden wij de achterstand bij de gemeente. De gemeente heeft vervolgens vier weken de tijd om de huurder schuldhulpverlening aan te bieden. Maakt de huurder wél bezwaar, dan slaan wij deze stap over en gaan direct door.
Incasso of ontruimtraject
Blijft intussen betaling uit? Dan starten wij het incassotraject: sommatie, dagvaarding en indien nodig ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Uw dossier is compleet en voldoet aan alle wettelijke eisen.
Alles in één brief
In de praktijk combineren wij de WIK-herinnering, het voornemen tot vroegsignalering, de verwijzing naar schuldhulpverlening en de bezwaarmogelijkheid voor het melden bij de gemeente in één brief. De huurder ontvangt één duidelijk document en u voldoet in één keer aan alle wettelijke vereisten. Zo houdt u het overzichtelijk voor alle partijen.
Waarom zo vroeg mogelijk melden?
Het moment waarop u vroegsignalering inzet, maakt een groot verschil. Het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening geeft aan dat de melding bij de gemeente moet plaatsvinden vóórdat u vraagt om ontruiming bij de rechter. Ideaal is dat bij twee maanden huurachterstand u al de vroegsignalering hebt gedaan en de gemeente de kans heeft gehad de huurder te benaderen.
Hoe langer u wacht met de vroegsignalering, hoe langer het duurt voordat er ontruimd kan worden. 3 maand achterstand of stelselmatig te laat betalen is niet meer de enige regel.
Door de vroegsignalering in het begin van het proces te doen, bereikt u twee dingen. Ten eerste geeft u de huurder en de gemeente de kans om de situatie op te lossen. Dat is in uw belang, want een huurder die weer betaalt is altijd beter dan een ontruimingsprocedure. Ten tweede bouwt u een waterdicht dossier op. Mocht het toch tot een procedure komen, dan kan de rechter zien dat u aan alle verplichtingen heeft voldaan.
Wat gebeurt er na de melding?
Na uw melding heeft de gemeente vier weken de tijd om de huurder een aanbod voor schuldhulpverlening te doen. De gemeente nodigt de huurder uit voor een gesprek en bekijkt of er een hulptraject kan worden gestart. De huurder is niet verplicht om op dit aanbod in te gaan, maar het feit dat het aanbod is gedaan, is voor uw dossier van belang.
Accepteert de huurder hulp, dan wordt de incasso in de praktijk tijdelijk opgeschort terwijl de gemeente werkt aan een oplossing. Weigert de huurder hulp of reageert deze niet, dan staat het u vrij om de volgende stappen te zetten. U heeft immers voldaan aan uw wettelijke verplichtingen en het is de huurder zelf die de geboden hulp afwijst.
Hoe nl.legal de vroegsignalering voor u regelt
Correcte betalingsherinnering
Wij verzorgen een betalingsherinnering die voldoet aan alle wettelijke eisen: verwijzing naar schuldhulpverlening, informatie over de melding bij de gemeente en bezwaarmogelijkheid voor de huurder.
Melding bij de gemeente
Wij verzorgen de daadwerkelijke melding bij de betreffende gemeente. Om te melden moet er met elke gemeente een convenant zijn gesloten en toegang tot het gemeentelijke portal zijn verkregen. Wij hebben deze convenanten afgesloten en hebben toegang tot de portalen, zodat wij namens u als verhuurder de melding kunnen doen.
Dossieropbouw
Alle stappen worden gedocumenteerd: verzonden herinneringen, het informeren van de huurder, de melding bij de gemeente en eventuele reacties of bezwaren. Bij een eventuele procedure ligt alles klaar.
Juridische zekerheid
Doordat wij het volledige traject afhandelen, weet u zeker dat uw dossier aan alle wettelijke vereisten voldoet. Mocht het tot een procedure komen, dan heeft de rechter niets aan te merken op de vroegsignalering.
Privacy en AVG
Het delen van persoonsgegevens met de gemeente is een wettelijke verplichting op grond van de Wgs. Dit vormt een geldige grondslag onder artikel 6, eerste lid, onder c van de AVG. De gemeente sluit een overeenkomst met de verhuurder (of diens vertegenwoordiger) voor de uitwisseling van privacygevoelige informatie. Wij zorgen ervoor dat deze overeenkomst in orde is.
Landelijk Convenant Vroegsignalering
Om de vroegsignalering landelijk te stroomlijnen, is het Landelijk Convenant Vroegsignalering opgesteld door de NVVK. Dit convenant is ondertekend door Vastgoed Belang, IVBN en Kences, met ondersteuning van branchevereniging VGM NL. Dankzij dit convenant hoeft niet elke gemeente individueel afspraken te maken met elke verhuurder. De procedures zijn landelijk gestandaardiseerd, wat het proces voor u als verhuurder eenvoudiger maakt.
In de praktijk werkt elke gemeente met een eigen portal en is een convenant vereist om te mogen melden. Wij hebben als nl.legal met de gemeenten convenanten gesloten en toegang tot de betreffende portalen, zodat wij de vroegsignalering namens u als verhuurder kunnen verzorgen.
Vroegsignalering is onderdeel van ons huurincassotraject
Wanneer u een huurincasso bij ons indient, nemen wij de vroegsignalering automatisch mee in het proces. U hoeft hier zelf niets voor te doen. Wij zorgen voor de betalingsherinnering, de melding bij de gemeente, de WIK-brief en de verdere incasso. Van eerste achterstand tot eventuele ontruiming: alles onder één dak.
Veelgestelde vragen over vroegsignalering
Ja. De Wgs maakt geen onderscheid tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders. Iedereen die een woning verhuurt die bestemd is voor bewoning valt onder de meldplicht. Of u nu één woning verhuurt of honderd: de verplichting is hetzelfde.
Als de huurder expliciet aangeeft bezwaar te hebben tegen het delen van gegevens met de gemeente, dan mag u niet melden. U kunt in dat geval direct overgaan tot de volgende stap in het incassotraject. Het feit dat u de mogelijkheid tot bezwaar heeft aangeboden, is op zichzelf al een stap die uw dossier versterkt.
Nee. De vroegsignalering is specifiek bedoeld voor huurwoningen (tot bewoning bestemde onroerende zaken). Bij bedrijfsruimte, winkelpanden of kantoorruimte geldt deze verplichting niet. Voor die situaties kunt u direct het reguliere minnelijke incassotraject starten.
U kunt het zelf doen, maar dan moet u met elke gemeente een convenant afsluiten en toegang verkrijgen tot het gemeentelijke portal. Wij hebben deze convenanten al gesloten en hebben toegang tot de portalen, zodat wij de melding direct namens u kunnen doen.
Huurachterstand? Wij regelen de vroegsignalering.
Dien uw huurincasso in en wij verzorgen alle wettelijke stappen, inclusief vroegsignalering bij de gemeente.
Start Huurincasso